Focus su finestre da tetto
Monografie
Realizzare lucernari e finestre da tetto: Breve guida edilizia
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La rilevanza edilizia del lucernario
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Lucernario e autorizzazione paesaggistica
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La consulenza preventiva richiedibile
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L'Esperto Risponde
Dubbi o domande? Focus Finestre da Tetto ti offre gratuitamente la risposta a un tuo quesito di natura giuridica amministrativa e di carattere generale. La risposta ai quesiti viene fornita sulla base delle regole desumibili dall'ordinamento e alla luce delle più recenti indicazioni fornite dalla giurisprudenza. Si precisa, ad ogni buon conto, che tale risposta non configura in alcun modo un rapporto di consulenza e che la redazione declina ogni responsabilità in merito. I quesiti ritenuti più interessanti, depurati da ogni possibile riferimento a nomi, cose e luoghi e nel rispetto della normativa della privacy , saranno pubblicati nella sezione FAQ/Casi Risolti. A quesiti estremamente specifici e non di interesse generale, che esulano dallo scopo del servizio, potrebbe non essere possibile dare risposta
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Rassegne
Serra bioclimatica e volume tecnico
TAR Lombardia, Brescia, sez. I, sent. 27 dicembre 2021, n. 1118
Secondo la legislazione regionale della Lombardia (LR n. 39/2004), non è una serra climatica e, conseguentemente, non può essere considerato un mero volume tecnico non computabile ai fini della volumetria edificabile), un manufatto palesemente idoneo, per le sue dimensioni (35 mq.) e per le sue caratteristiche strutturali a consentire la permanenza di persone, con presenza di due aperture (porte/finestre) anziché di una sola finalizzata alla mera manutenzione del locale, con una profondità superiore a quella massima regolamentare.
È manutenzione straordinaria la realizzazione di lucernaio con accesso al lastrico solare solo tramite scala provvisoria
TAR Lazio, Roma, Sez. II-BIS, SENT. 12 febraio 2021 n. 1779
Deve qualificarsi quale intervento di mera manutenzione straordinaria (o al più, di restauro e risanamento conservativo ex art. 3, comma 1, lett b) e c) del Testo Unico Edilizia – d.P.R. n. 380/2001) la realizzazione di un lucernaio a raso della cucina, con accesso al lastrico solare solo tramite scala provvisoria, per fini di pulizia e di cura dello stesso e degli impianti ivi presenti di condizionamento e dell’antenna satellitare, con inserimento a scopo di protezione, trovandosi al piano 4 dell’edificio, di un’unica ringhiera sul lato strada.
Tale intervento non realizza una trasformazione del lastrico solare in terrazzo, trattandosi di area solo parzialmente delimitata, del tutto inidonea ad una sua fruizione e ad un suo godimento stabile e permanente, con accesso precario dal vano cucina sottostante; trattasi, in definitiva, di opere minori, strumentali alla pulizia e alla cura degli impianti e della copertura, senza variazioni di sagoma e di destinazioni d’uso, né incrementi di s.u.l. e volumetria.
Serra bioclimatica e funzione di completamento e di risparmio energetico dell’immobile
TAR Lazio, Latina, Sez. I, SENT. 6 agosto 2020 n. 320
La serra bioclimatica, per la sua funzione essenziale di completamento e di risparmio energetico dell’immobile cui accede, appare riconducibile alla nozione di “volume tecnico” che, quindi, come tale, pur potendo essere di per sé accessibile e abitabile, non può essere legittimamente destinato alla stabile permanenza delle persone
Una serra bioclimatica altro non è se non un porticato abitabile chiuso con vetrate. L’opera di chiusura di uno spazio con vetri, tuttavia, può considerarsi alla stregua di una serra solare, come tale distinta dalla veranda, soltanto qualora essa sia in grado di assolvere alla funzione di introitare la radiazione solare e di coadiuvare il riscaldamento dell’immobile cui accede, garantendo una riduzione del consumo energetico (TAR Toscana, sez. III, 16 ottobre 2019 n. 1361; TAR Lombardia, Brescia, sez. I, 10 ottobre 2018 n. 970).
In tal senso, la serra bioclimatica, per la sua funzione essenziale di completamento e di risparmio energetico dell’immobile cui accede, appare riconducibile alla nozione di “volume tecnico” che, quindi, come tale, pur potendo essere di per sé accessibile e abitabile, non può essere legittimamente destinato alla stabile permanenza delle persone.
Il parere preventivo sull’intervento è reso nell’ambito di un’attività di tipo consultivo e in via collaborativa
TAR Lombardia, Milano, sez. II, sent. 2 novembre 2020 n. 2053
Nel caso di richiesta di “parere preventivo”, avanzato dal proprietario di un immobile in relazione alla fattibilità di un intervento da realizzare, è stato affermato che:
1. Detto parere è “reso nel contesto di un’attività di tipo consultivo e in via collaborativa, quindi non in sede conclusiva”;
2. Non è autonomamente impugnabile, essendo mero atto endoprocedimentale al quale non può riconoscersi alcun carattere pregiudizievole;
3. Si è dinanzi ad un atto avente “natura atipica” ed “espressione di una attività di tipo consultivo-collaborativa”, che “non è in grado di produrre effetti lesivi della sfera giuridica degli interessati, poiché lo stesso non vincola l’Amministrazione rispetto all’eventuale provvedimento definitivo, che potrebbe avere un contenuto certamente differente, anche relazione alla connessa facoltà per le parti private di introdurre, nell’ordinario procedimento finalizzato al rilascio di un titolo edilizio, nuove argomentazioni e nuovi elementi”.
Quest’ultima affermazione è particolarmente interessante: proprio perché detta comunicazione non è un provvedimento, l’affidamento del privato che non può che essere relativo e l’amministrazione rimane titolare della facoltà di modificare il proprio orientamento, ad esempio perché successivamente alla consulenza viene a modificarsi la situazione di fatto (ad esempio, una nuova situazione dei luoghi) o di diritto (ad esempio, sono cambiate le norme), oppure perché nel frattempo sono intervenuto alcuni controinteressati che hanno evidenziato elementi prima ignoti e rilevanti.
Una struttura amovibile che funge da schermatura di un balcone non ha rilevanza edilizia
TAR Puglia, Bari, sez. III, sent. 11 giugno 2020 n. 847
L’apposizione di una struttura amovibile sul balcone, non ancorata in alcun modo al suolo o alle pareti laterali, diretta a schermare –durante la stagione invernale- il balcone stesso, proteggendolo dalle intemperie e consentendone una più agevole fruizione non appare –in ultima analisi- riconducibile a vera e propria “attività edilizia”.
La conferma di tale conclusione deriva anche dalla circostanza della rimozione dei pannelli in vetro senza ricorrere ad alcun attrezzo e dall’assenza di alcun elemento di fissità, stabilità e permanenza che consenta di configurare uno spazio stabilmente chiuso, con creazione di nuovo volume e superficie e conseguente mutamento di destinazione d’uso.
Non serve l’autorizzazione paesaggistica per l’integrazione o la sostituzione di lucernari purché gli interventi siano eseguiti nel rispetto degli eventuali piani del colore vigenti nel comune e delle caratteristiche architettoniche, morfo –tipologiche, dei materiali e delle finiture esistenti
TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 25 maggio 2020 n. 579
L’art. 2 del d.P.R. 31/2017 (Regolamento recante individuazione degli interventi esclusi dall'autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata), nel prevedere le categorie di interventi esclusi dalla necessità del rilascio dell’autorizzazione paesaggistica, rinvia all’All. A, al punto A.2 del quale sono indicati, tra gli altri, gli “interventi sui prospetti o sulle coperture degli edifici, purché eseguiti nel rispetto degli eventuali piani del colore vigenti nel comune e delle caratteristiche architettoniche, morfo –tipologiche, dei materiali e delle finiture esistenti, quali: rifacimento di intonaci, tinteggiature, rivestimenti esterni o manti di copertura; opere di manutenzione di balconi, terrazze o scale esterne; integrazione o sostituzione di vetrine e dispositivi di protezione delle attività economiche, di finiture esterne o manufatti quali infissi, cornici, parapetti, lattonerie, lucernari, comignoli e simili (…)”.
Gli uffici tecnici comunali devono fornire, se richiesta, la consulenza preventiva sull’intervento edilizio che l’interessato intende eseguire
TAR Toscana, sez. III, sent. 30 aprile 2020 n. 527
L’art. 1 co. 3 del d.lgs. n. 222/2016 prevede che “Le amministrazioni procedenti forniscono gratuitamente la necessaria attività di consulenza funzionale all'istruttoria agli interessati in relazione alle attività elencate nella tabella A [comprensive dell’attività edilizia, n.d.r.], fatto salvo il pagamento dei soli diritti di segreteria previsti dalla legge”.
Alla luce del chiaro tenore testuale della disposizione, deve convenirsi con il ricorrente a proposito dell’esistenza di un vero e proprio obbligo delle amministrazioni coinvolte di fornire agli interessati la propria attività di consulenza. L’obbligatorietà della consulenza non ne modifica tuttavia la natura, che rimane pur sempre quella di una manifestazione di giudizio, come tale mancante di contenuto volitivo e provvedimentale.
Rispetto al tradizionale modello di attività consultiva, che viene prestata dagli organi a ciò deputati su richiesta di altre amministrazioni ed è, dunque, funzionale all’adozione di una scelta amministrativa, quella disciplinata dall’art. 1 co. 3 cit. è indirizzata da un’amministrazione procedente in favore del soggetto privato che ne faccia richiesta in vista del possibile avvio di un’attività parimenti privata. La previsione si colloca nell’ottica di servizio del cittadino e di un’azione amministrativa non solo partecipata, ma auspicabilmente collaborativa e condivisa, quando non consensuale, che vorrebbe essere alla base dell’intera riforma avviata con la nota legge n. 124/2015, della quale il d.lgs. n. 222/2016 rappresenta un tassello.
La norma in esame risponde, in buona sostanza, all’esigenza di orientare le scelte dei privati attraverso la conoscenza preventiva delle valutazioni dell’amministrazione procedente circa la possibilità di realizzare una determinata iniziativa con determinate modalità. La richiesta della consulenza gratuita all’amministrazione procedente non equivale, tuttavia, a richiesta del titolo abilitativo eventualmente occorrente per l’avvio dell’attività, così come il parere favorevole o sfavorevole dell’amministrazione non equivale, rispettivamente, a rilascio o diniego del titolo stesso; e se è vero che, alla luce del testo normativo, la prestazione della consulenza è obbligatoria, deve escludersi che il parere sia vincolante, di modo che esso neppure comporta un arresto procedimentale lesivo a carico del richiedente.
In altri termini, per quanto prevedibile possa apparire che la determinazione assunta dall’amministrazione procedente sull’istanza di rilascio del titolo abilitativo coincida con quello del parere preventivamente rilasciato, la mancata coincidenza – in positivo o in negativo – costituisce un evento del tutto fisiologico anche in mancanza di modifiche apportate dal richiedente ai contenuti della propria iniziativa, quale frutto di un sempre possibile ripensamento da parte dell’amministrazione procedente (indotto, se del caso, dalle sollecitazioni dell’interessato o di ipotetici controinteressati, ovvero da un mutamento della situazione di fatto o di diritto).
Realizzazione di aperture di finestre da tetto in luogo degli abbaini previsti in concessione
Consiglio di Stato, sez. II, sent. 14 marzo 2020, n. 1835
“La realizzazione, nella falda di copertura, di n. 3 aperture munite di VELUX® e di n. 2 lucernai di mt. 3 x 2 e 2 x l, invece che degli abbaini previsti dalla concessione, trattandosi di opere «non lievi, anche quanto a impatto visivo (essendo realizzate su tetto a falda)», richiede un titolo edilizio e dunque, “non assorbibile dalla domanda di condono del sottotetto”.
I giudici hanno implicitamente ritenuto corretto il giudizio del Comune secondo cui la realizzazione di tali elementi deve ritenersi una difformità totale rispetto al permesso di costruire richiesto.
Realizzazione di lucernari in aggiunta ad altre opere minori: qualificazione edilizia dell’intervento
Consiglio di Stato, sez. II, sent. 14 gennaio 2020, n. 356
L’apertura di tre lucernari nel vano soffitta non abitabile, la ridisposizione dei tagli interni, l’apertura di un accesso interno alla medesima soffitta, il rifacimento di pavimenti, rivestimenti ed impianti rientrano nell’alveo degli interventi come di manutenzione straordinaria, atteso che non si è proceduto all’aumento di superficie complessiva del fabbricato, né all’aumento di volumi, né al mutamento della destinazione d’uso dell’immobile, in quanto si è avuta una semplice ridistribuzione degli spazi interni con diversa rimodulazione della superficie dei vani preesistenti.
Conseguentemente, non serve il permesso di costruire né sono dovuti gli oneri concessori
Qualificazione edilizia della realizzazione di lucernari
T.A.R. Liguria, sez. I, sent. 17 settembre 2015, n. 745
“Avendo riguardo alla classificazione degli interventi edificatori dettata dal t.u. edilizia, la realizzazione dei lucernari pare riconducibile alla categoria della manutenzione straordinaria, ossia ad una categoria di interventi non sottoposti al regime del permesso di costruire, bensì a quello della SCIA, in assenza della quale le opere eseguite senza titolo non sono soggette alla demolizione, ma all’applicazione della sanzione pecuniaria”.
Nell’occasione i giudici hanno anche affermato che deve escludersi che la realizzazione dei lucernai comporti l’aumento della cubatura, della superficie o la modifica delle caratteristiche dell’edificio.
Diversa collocazione di aperture sulla facciata del fabbricato
T.A.R. Lazio, Roma, sez. II-bis, sent. 17 marzo 2020, n. 3329
La diversa collocazione delle aperture sulla facciata del fabbricato è intervento di ristrutturazione che comporta la modifica del prospetto dell’immobile, da rimuovere, se abusivo (cfr. in termini anche Corte Cass. penale, III, n.20846 del 2015).
Finestrature con interposte parti apribili e munite di grate in ferro – qualificazione edilizia
T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II, sent. 23 maggio 2019, n. 1168
Due «finestrature con interposte parti apribili ed entrambe munite di grate in ferro», collocate ad un’altezza tale dal pavimento del luogo al quale si vuole dare luce ed aria, che non sono esercitabili le funzioni della veduta in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza (Cass. n. 18910 del 2012; Cass. n. 7267 del 2003; ) e non raggiungibili normalmente senza l’ausilio di strumenti appositi, non possono quindi di certo considerarsi «vedute» alla stregua dell'articolo 900 codice civile -non consentendo né di affacciarsi sul fondo del vicino (prospectio) né di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente (inspectio) –, ma semplici «luci», in quanto consentono il solo passaggio dell'aria e della luce (in questo senso Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 05.10.2015 n. 4628).
Le distanze previste dall’art. 9 del D.M. 1444/1968 non debbono essere rispettate con riferimento alle luci […]”.
In merito occorre specificare che la sezione (T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II, 30 novembre 2018 n. 2706) ha affermato che “l'art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, in materia di distanze tra edifici, fa espresso ed esclusivo riferimento alle pareti finestrate, per tali dovendosi intendere unicamente le pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono semplici luci” (Consiglio di Stato, sez. IV, 5 ottobre 2015, n. 4628; cfr., nella giurisprudenza civile, Cassazione civile, sez. II, 20 dicembre 2016, n. 26383).L’operatività della previsione è, quindi, condizionata dalla natura delle aperture”.
Casi risolti & FAQ
01 / Si chiede se per la realizzazione di una finestra a tetto sia necessaria l’autorizzazione paesaggistica.
La risposta alla domanda è legata al tipo di immobile.
In generale, l’Allegato A, lettera A.2 esclude la necessità di tale titolo per la realizzazione o la modifica di aperture esterne o di finestre a tetto, a condizione di rispettare:
- gli eventuali piani del colore vigenti nel comune;
- le caratteristiche architettoniche, morfo-tipologiche, dei materiali e delle finiture esistenti.
Tuttavia, tale esclusione opera “purché tali interventi non interessino i beni vincolati ai sensi del Codice, art. 136, comma 1, lettere a), b) e c) limitatamente, per quest’ultima, agli immobili di interesse storico-architettonico o storico-testimoniale, ivi compresa l’edilizia rurale tradizionale, isolati o ricompresi nei centri o nuclei storici”.
Per maggiore chiarezza, ricordiamo che la lett. a) del richiamato comma 1 dell’art. 136 del Codice del paesaggio (Decreto Legislativo n. 42/2004) comprende “le cose immobili che hanno cospicui caratteri di bellezza naturale, singolarità geologica o memoria storica, ivi compresi gli alberi monumentali”; la lett. b) “le ville, i giardini e i parchi, non tutelati dalle disposizioni della Parte seconda del presente codice, che si distinguono per la loro non comune bellezza” e la lett. c) “i complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale, inclusi i centri ed i nuclei storici”.
Se, invece, ricorre una delle ipotesi appena ricordate, sarà necessario richiedere l’autorizzazione paesaggistica semplificata.
02 / Cosa accade se una normativa comunale richiede l’autorizzazione paesaggistica per l’apertura di un lucernario VELUX® che, in base al DPR n. 31/2017 rientra tra le ipotesi contenute nell’Allegato A, ossia fra quelle per le quali non è richiesta detta autorizzazione?
Le disposizioni contenute nel citato DPR sono da considerarsi prevalenti: l’art. 14, infatti, dispone che “L’esclusione dell’autorizzazione paesaggistica per gli interventi di cui all’Allegato «A» prevale su eventuali disposizioni contrastanti, quanto al regime abilitativo degli interventi, contenute nei piani paesaggistici o negli strumenti di pianificazione ad essi adeguati”.
Sarà necessario, perciò, dinanzi a tale contrasto evidenziato dagli uffici, ribadire che il DPR n. 31/2017, peraltro fonte normativa primaria rispetto ai regolamenti comunali, espressamente prevede la prevalenza.
Ovviamente, tale prevalenza riguarda l’aspetto dell’autorizzazione e non anche del titolo edilizio richiesto: quest’ultimo sarà comunque necessario, in ossequio a quanto previsto dal Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001) e dai regolamenti comunali applicabili.
03 / Un lucernario VELUX® sul tetto si può considerare alla stregua di una finestra per quanto concerne le regole in materia di distanza previste dall’art. 9 del DM n. 1444/1968 per le zone non “A”?
Preliminarmente, è necessario precisare che la prima norma citata nel quesito prescrive, per le zone non “A”, la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.
La disposizione de qua, quindi, fa espresso ed esclusivo riferimento alle pareti finestrate, per tali dovendosi intendere, secondo l'univoco e costante insegnamento della giurisprudenza, unicamente “le pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono semplici luci” (cfr. Cass. civ., sez. II, sent. 6 novembre 2012, n. 19092; sent. 30 aprile 2012, n. 6604; Consiglio di Stato, sez. IV, sent. 4 settembre 2013; sent. 12 febbraio 2013, n. 844).
Facendo leva su tale evidenza, il Consiglio di Stato, sez. IV, nelle sentt. 5 ottobre 2015, n. 4628 e 3 agosto 2016, n. 3510, ha affermato che i lucernari VELUX® non possono considerarsi “vedute”, non consentendo né di affacciarsi sul fondo del vicino (prospectio) né di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente (inspectio), ma sono semplici luci, in quanto consentono il solo passaggio dell'aria e della luce. Conseguentemente, non è applicabile la disciplina del richiamato art. 9 del D.M. n. 1444/1968, perché un tetto con VELUX® non è una parete finestrata (nel caso specifico, nel tetto erano presenti ben sette finestre di tipo VELUX®).
04 / All’apertura di un lucernario VELUX® si applica l’art. 905 c.c. in materia di distanze?
La norma citata recita:
“Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo.
Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere.
Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica”.
L’apertura di un lucernario VELUX® è qualificabile come luce, ossia come apertura che consente di ricevere luce e aria e non come veduta, in quanto non permette di affacciarsi (Consiglio di Stato, sez. IV, nelle sentt. 5 ottobre 2015, n. 4628 e 3 agosto 2016, n. 3510). Di conseguenza, il rispetto della distanza prevista dal comma 1 dell’art. 905 c.c. non opera; nel caso in cui, invece, l’apertura sia qualificabile come finestra, perché consente l’affaccio, il limite opera (sebbene, in una decisione risalente, la Corte di Cassazione ha ritenuto che l’apertura-lucernario con portello apribile verso l’alto (e, quindi, una specie di finestra), realizzata sul tetto di un immobile a pochi centimetri di distanza dalla terrazza del vicino, fosse qualificabile come luce e non come veduta (sez. II, sent. 28 settembre 2007, n. 20577).
Per quanto riguarda l’esistenza di una pubblica via, tale circostanza è rilevante nel caso di finestre e consente di non rispettare la distanza prevista.
Inoltre, riteniamo utile segnalare che, secondo la giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, sent. 11 giugno 20018, n. 15070), “non vi è spazio per una integrazione della previsione dell'art. 905 c.c. con quelle eventuali più restrittive in tema di distanze tra costruzioni contenute nei regolamenti locali, deponendo in tal senso anche l'assenza nel testo della norma di un rinvio – che è, invece, contemplato nell'art. 873 c.c. – ai regolamenti in questione”.
05 / Come deve essere qualificato, da un punto di vista edilizio, l’allargamento di un lucernaio VELUX® presente sul solaio?
Secondo la giurisprudenza (TAR Lazio, Roma, sez. II bis, sent. 22 marzo 2017, n. 3780), siamo dinanzi ad un’ipotesi di ristrutturazione edilizia e non di mera manutenzione straordinaria. I giudici, dinanzi alla “realizzazione di n. 2 aperture sul solaio (finestre tipo VELUX®) delle dimensioni di cm. 50 x 70 circa”, hanno affermato che si determina, con l’allargamento, una modifica dei prospetti dell’edificio e, conseguentemente, si integra un’ipotesi di ristrutturazione edilizia necessitante del permesso di costruire, ai sensi dell’art. 10 comma 1 lett. c) del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001), con l’ulteriore conseguenza che l’assenza del suddetto titolo edilizio è sanzionabile con l’ordine di demolizione.
Ed infatti, secondo la giurisprudenza del giudice amministrativo (cfr., tra le altre, Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 5 dicembre 2013, n. 5804; TAR Sicilia, Catania, sez. I, sent. 2 luglio 2010, n. 2641) e anche di quello penale (cfr., ex multis, Cass. pen., sez. III, sent. 11 marzo 2015, n. 20846; sent. 20 maggio 2014, n. 30575; sent. 24 giugno 2004, n. 38760), nell’ambito di tali interventi debbono essere, dunque, coerentemente ricompresi anche le modifiche consistenti nell’ampliamento di aperture e/o finestre in quanto incidenti sul prospetto dell’immobile già esistente, ossia comportanti una modificazione di quest’ultimo.
06 / Quale titolo edilizio devo richiedere per riparare una finestra VELUX® sul tetto?
L’intervento può considerarsi un’ipotesi di manutenzione ordinaria, categoria nella quale, come previsto dall’art. 3 del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001), rientrano “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.
Conseguentemente, trova applicazione l’art. 6 comma 1 lett. a) del medesimo Testo Unico, secondo cui rientrano nell’attività edilizia libera le attività di manutenzione ordinaria. Tuttavia, è bene precisare che l’incipit fa salve “le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42”. Nel caso della finestra VELUX®, perciò, bisogna comunque verificare che i regolamenti comunali e gli strumenti urbanistici vigenti non prevedano particolari limitazioni (ad esempio, obbligo al mantenimento di un determinato colore).
07 / Come deve essere qualificata, in termini edilizi, la creazione di un lucernario VELUX®?
Secondo il TAR Liguria, sez. I, sent. 17 settembre 2015, n. 745, “Avendo riguardo alla classificazione degli interventi edificatori dettata dal t.u. edilizia, la realizzazione dei lucernai pare riconducibile alla categoria della manutenzione straordinaria, ossia ad una categoria di interventi non sottoposti al regime del permesso di costruire, bensì a quello della SCIA, in assenza della quale le opere eseguite senza titolo non sono soggette alla demolizione, ma all’applicazione della sanzione pecuniaria”.
Ricordiamo che, secondo quanto disposto dall’art. 3 comma 1 lett. b) del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001), sono interventi di manutenzione straordinaria “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso”.
Nell’occasione i giudici hanno anche affermato che deve escludersi che la realizzazione dei lucernai comporti l’aumento della cubatura, della superficie o la modifica delle caratteristiche dell’edificio.
08 / Qual è la sanzione edilizia per la realizzazione abusiva di un lucernario VELUX®?
Posto che, di norma, il titolo richiesto è la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), come ricordato dal TAR Liguria, sez. I, nella sent. 17 settembre 2015, n. 745, si applica l’art. 37 del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001), il cui comma 1 prevede “la sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro”.
Ricordiamo, altresì, che, ai sensi del comma 4, “Ove l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio”.
Infine, il comma 5 dispone che “Fermo restando quanto previsto dall’articolo 23, comma 6, la segnalazione certificata di inizio di attività spontaneamente effettuata quando l’intervento è in corso di esecuzione, comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro”.
09 / È possibile realizzare un lucernaio ai fini del recupero del sottotetto?
È necessario verificare la normativa regionale, la quale in genere prevede tale possibilità, subordinandola a determinate condizioni; ad esempio:
- in Piemonte, la L.R. n. 16/2018 in materia di recupero dei sottotetti, prevede che “Il recupero può avvenire anche mediante la previsione di apertura, in modo conforme ai caratteri d'insieme, formali e strutturali, dell'originario organismo architettonico, di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi, per assicurare l'osservanza dei requisiti di aeroilluminazione naturale dei locali” (art. 6);
- in Lombardia, la L.R. n. 12/2005 prevede che “Gli interventi edilizi finalizzati al recupero volumetrico dei sottotetti possono comportare l’apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione e per garantire il benessere degli abitanti” (art. 64).
10 / Il condomino proprietario del piano sottostante al tetto comune può aprire un lucernaio?
La giurisprudenza riconosce la facoltà a detto proprietario di aprire sul tetto abbaini e finestre (e, quindi, anche lucernai) per dare aria e luce, purché le opere siano a regola d’arte e non ne pregiudichino la funzione di copertura, né ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo (Cass. civ., sez. II, sent. 12 febbraio 1998, n. 1498). Tale orientamento si fonda sull’applicazione dell’art. 1102 del codice civile, secondo cui “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”. La relativa spesa, perciò, ricade sul solo condomino interessato e non è richiesto l’intervento dell’assemblea.
Più recentemente, è stato affermato che “L’apertura, in particolare, di VELUX® sul tetto di copertura dell’edificio condominiale, non incidendo sulla funzione assolta da detto elemento strutturale, è pacificamente ritenuta legittima nella misura in cui non incide sulla funzionalità della parte comune” (TAR Emilia Romagna, Parma, sent. 25 agosto 2016, n. 248).
Tuttavia, è bene precisare che il regolamento condominiale può stabilire diversamente, prevedendo restrizioni e divieti.
11 / È legittimo un regolamento edilizio comunale che esclude la possibilità di realizzare lucernai?
Per quanto possa ritenersi ampia la discrezionalità dell’ente e la sua autonomia nel settore edilizio ed urbanistico, deve ritenersi che un divieto generalizzato di un tale intervento sia illegittimo perché arbitrario ed irragionevole.
Al contrario, è sicuramente legittimo prevedere restrizioni (ad esempio, nelle aree del centro storico), limitazioni (ad esempio, nel numero dei lucernai ammissibili per singolo edificio), prescrizioni realizzative (ad esempio, per quanto riguarda le dimensioni ed i materiali utilizzabili oppure il posizionamento in corrispondenza di determinate parti dell’edificio, quali i servizi igienici o le stanze da letto).
12 / È possibile che venga negata l’autorizzazione paesaggistica per la realizzazione di un’apertura VELUX® sul tetto, posto che rimane non percepibile proprio per la sua posizione?
La giurisprudenza (TAR Emilia Romagna, Bologna, sez. I, sent. 21 ottobre 2011, n. 725) ha affermato che “di regola i VELUX® non possono incidere sulla conformità paesaggistica di un edificio non essendo visibili perché realizzati sulla copertura dell’edificio”. E già in precedenza era stato affermato che i VELUX®, non visibili da altra parte dell’edificio non apportano nessuna inammissibile modificazione dell’immobile trattandosi, invece, di opere finalizzate alla migliore fruibilità del bene e non incompatibili con il vincolo esistente (TAR Emilia Romagna, Bologna, sent. 15 settembre 1999, n. 456).
Anche in Consiglio di Stato (sent. 27 aprile 2004, n. 4586), in passato, ha ritenuto che la limitata entità dell’effettuato ampliamento del VELUX® e la sua finalità non siano in grado di pregiudicare i tetti dell’edificio né di attentare al particolare pregio della città.
A prescindere da tali orientamenti, comunque risalenti, è evidente che non possa escludersi a priori che anche un’apertura VELUX® possa avere la sua incidenza in termini di compatibilità paesaggistica: tuttavia, è altrettanto evidente, a nostro avviso, che il giudizio negativo esigerà una congrua e pregnante motivazione.
13 / Nel caso di tetto in comproprietà fra i condomini, quale maggioranza dell’assemblea è necessaria per decidere la creazione di alcune aperture VELUX®?
L’art. 1117, n. 1, del codice civile prevede che i tetti si considerano parti dell’edificio necessarie all’uso comune e, salva diversa previsione del titolo, oggetto di proprietà comune.
Conseguentemente, come precisato dalla giurisprudenza (TAR Lombardia, Milano, sez. II, sent. 11 luglio 2013, n. 1820), “i singoli proprietari non possono, singolarmente, apportare modificazioni allo stesso, essendo invece necessaria, ai sensi dell’art. 1120 del codice civile, una apposita deliberazione dell’assemblea condominiale, assunta con le maggioranze stabilite dall’art. 1136 dello stesso codice”. Quest’ultima norma dispone che:
- l'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio;
- sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio;
- se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
14 / Si chiede di chiarire i concetti di fattore di luce diurna e fattore di luce diurna medio.
Il fattore di luce diurna il rapporto tra l’illuminamento che si realizza su di una superficie orizzontale posta all’interno dell’ambiente considerato grazie alla luce proveniente dalla volta celeste (non si considera la radiazione diretta proveniente dal sole), e quello che contemporaneamente si ha su di una superficie orizzontale posta all’esterno senza alcuna ostruzione.
Il valore è legato a diversi fattori:
- forma della stanza;
- posizione geografica;
- area delle aperture finestrate;
- coefficiente di trasmissione nel visibile del materiale trasparente che costituisce le finestre;
- area dei diversi elementi che costituiscono l’involucro e che sono presenti all’interno del locale (pareti, pavimenti, soffitti, arredi, ecc.);
- coefficiente di riflessione nel visibile delle superfici dei vari elementi presenti all’interno del locale;
- presenza di ostruzioni di qualsiasi genere, esterne od interne, che limitino la vista della volta celeste;
stato di manutenzione delle superfici vetrate e delle superfici interne.
Il fattore di luce diurna medio nasce da una considerazione molto semplice: il valore del fattore di luce diurna varia da punto a punto all’interno di un ambiente; conseguentemente, si è introdotto il fattore medio di luce diurna (FLDm), dove per medio si intende mediato su più punti di misura. Tale parametro consente di valutare la capacità delle aperture trasparenti e dell’involucro di uno spazio chiuso di garantire condizioni di illuminazione naturale confortevoli e un accettabile sfruttamento della luce naturale.
15 / Quali sono i valori minimi di FLDm da rispettare in relazione alle diverse tipologie di edifici?
Per l’edilizia residenziale, per ciascun locale d’abitazione il valore minimo è pari al 2% (art. 5 DM Sanità 5 luglio 1975).
Per l’edilizia scolastica, la Norma UNI 10840/2007 prevede il medesimo valore minimo del 2% per palestre, aule comuni e refettori; l’1% per uffici, spazi di distribuzione, scale e servizi igienici; il 3% per i laboratori e gli ambienti ad uso didattico ed il 5% per aule giochi e aule nido.
Per l’edilizia ospedaliera, la risalente circ. Ministero Lavori Pubblici 22 novembre 1974 n. 13011 prevede il valore minimo dell’1% per uffici, spazi di distribuzione, scale e servizi igienici; del 2% per le palestre ed i refettori; del 3% per ambienti di degenza, diagnostica e laboratori.
16 / Quali sono le conseguenze per il professionista tecnico che attesta falsamente l’esistenza dei requisiti per la SCIA presentata per la realizzazione di un lucernario?
Può incorrere nel reato previsto dall’art. 481 del codice penale, rubricato Falsità ideologica in certificati commessa da persone esercenti un servizio di pubblica necessità, secondo cui “Ove il fatto non costituisca più grave reato, chiunque, nelle dichiarazioni o attestazioni o asseverazioni che corredano la segnalazione di inizio attività, dichiara o attesta falsamente l’esistenza dei requisiti o dei presupposti di cui al comma 1 è punito con la reclusione da uno a tre anni”.
Secondo la Corte di Cassazione, tale reato è integrato anche nel caso di falsità della relazione di accompagnamento, avendo quest’ultima natura di certificato in ordine alla descrizione dello stato attuale dei luoghi, alla ricognizione degli eventuali vincoli esistenti sull’area o sull’immobile interessati dall’intervento, alla rappresentazione delle opere che si intende realizzare e all’attestazione della loro conformità agli strumenti urbanistici ed al regolamento edilizio (Cass. pen., sez. III, sent. n. 11051 dell’8 marzo 2017).
Normativa Rilevante
d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (c.d. Testo Unico Edilizia)
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D.lgs. 25 novembre 2016, n. 222 (c.d. Decreto SCIA 2)
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d.P.R. 13 febbraio 2017, n. 17 (c.d. decreto Autorizzazione Paesaggistica Semplificata)
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